Mülk Alırken Sadece Kira Çarpanına (Amortisman) Göre Değerlendirme Doğru mu?

Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen birçok kişi, karar verirken kira çarpanı (amortisman süresi) kavramını temel alır. Ancak bu yöntem, tek başına yeterli bir değerlendirme aracı olmayabilir. Gayrimenkul danışmanınız olarak, bu konuda daha geniş bir perspektifle bakmanızı öneririm.

Kira Çarpanı Nedir?

Kira çarpanı, bir gayrimenkulün toplam fiyatının yıllık kira gelirine bölünmesiyle elde edilen bir metriktir. Bu hesaplama, yatırımın kendini kaç yılda amorti edeceğini gösterir.

Örnek: Eğer bir dairenin fiyatı 3.600.000 TL ve aylık kirası 10.000 TL ise:

• • Aylık kira: 10.000 TL
• • Yıllık kira: 10.000 TL x 12 = 120.000 TL
• • Kira çarpanı: 3.600.000 TL / 120.000 TL = 30 yıl

Bu durumda, yatırımın amortisman süresi 30 yıldır.

Neden Sadece Kira Çarpanına Bakılmamalı?

Kira çarpanı, faydalı bir göstergedir ancak tek başına yeterli değildir. İşte dikkate alınması gereken diğer faktörler:

Lokasyonun Geleceği:
• Gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki değer artışı potansiyeli, kira çarpanının ötesinde çok daha önemlidir.
• Yeni altyapı projeleri, okul ve hastane gibi sosyal olanaklar, bölgenin popülaritesini artırabilir.
Kira Getirisinin Sürekliliği:
• Gayrimenkulün bulunduğu bölgede kiracı bulma sıklığı ve kira piyasasındaki stabilite, çarpan hesaplamalarında göz ardı edilmemelidir.
Bakım ve Onarım Masrafları:
• Eski bir bina, daha fazla masraf gerektirebilir. Bu durum, net kira getirisini azaltabilir.
Piyasa Koşulları ve Enflasyon:
• Gayrimenkul fiyatlarının ve kira gelirlerinin enflasyonla nasıl paralellik gösterdiği incelenmelidir.
Finansman Koşulları:
• Satın alma için kullanılacak kredi koşulları ve faiz oranları, yatırımın toplam maliyetini etkiler.
Alternatif Yatırım Getirileri:
• Aynı sermayenin farklı yatırım araçlarında elde edeceği getiriyle karşılaştırma yapmak, daha bilinçli bir karar almanıza yardımcı olur.

Dengeli Bir Değerlendirme Nasıl Yapılır?

• Bölgenin sosyal ve ekonomik gelişim potansiyeli
• Gayrimenkulün fiziksel durumu
• Alternatif kira getirisi sunan mülklerin durum analizi>
• Uzun vadeli değer artış beklentisi
• Kira piyasasındaki trendler

Sonuç

Kira çarpanı, gayrimenkul değerlendirmesinde önemli bir metrik olmasına rağmen, yatırım kararlarınızı sadece bu faktöre dayandırarak almak, eksik bir analiz yapılmasına neden olabilir. Daha geniş bir bakış açısıyla hareket ederek, daha kârlı ve uzun vadeli bir yatırım stratejisi oluşturabilirsiniz.

Gayrimenkul danışmanınız olarak, ihtiyacınıza uygun yatırım seçeneklerini belirlemede size yardımcı olmaktan mutluluk duyarım.

Saygılarımla,

Büşra Minaz
Gayrimenkul Danışmanı